상생임대인 양도세 비과세 요건·5% 인상률 (2026)

집을 팔 때 세금 때문에 고민하는 1주택자 임대인이 많다. 거주 요건을 채우지 못한 채 임차인을 두고 있다면 상생임대인 특례가 길이 될 수 있다.

2026-10-13 기준으로 정리하면, 직전계약은 1년 6개월 이상, 상생계약은 2년 이상 유지해야 하고 임대료 증가율은 5% 이하여야 한다. 상생계약 체결기한은 2026년 12월 31일까지로 알려져 있다.

이 글은 요건을 자가진단 순서로 점검하고, 전월세 전환 때 5% 한도를 따지는 방법을 예시로 보여 준다. 다만 공식 원문을 직접 확인하지 못한 부분이 있어 그 대목은 따로 표시했다.

바쁘신 분들은 아래 요건 비교표와 자가진단 체크리스트부터 먼저 확인해 보길 바란다.

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📌 핵심 요약

직전계약: 취득 후 새로 맺은 계약, 1년 6개월 이상
상생계약: 직전 대비 5% 이하 인상, 2년 이상 유지
체결기한: 2021.12.20.~2026.12.31.
양도 당시 1세대 1주택이어야 함
2026 개정안은 확정 여부 공식 확인 필요

상생임대인 요건 비교표

2026-10-13 기준 2차 자료를 바탕으로 정리한 내용이다. 근거 조문은 소득세법 시행령 제155조의3으로 알려져 있으며, 실제 계약이나 양도 전에는 현행 조문을 다시 확인해야 한다.

핵심 항목	내용
대상 자격	양도 당시 1세대 1주택, 직전·상생 임대차계약 보유
지원 금액	양도세 비과세 특례 적용 여부로 판단(정액 지원금 아님)
신청 기간	상생계약 체결기한 2021.12.20.~2026.12.31.
신청 기관	국세청·홈택스(양도세 신고 시 증빙 제출, 세부 절차는 공식 확인)

이 특례는 정부가 돈을 나눠 주는 제도가 아니다. 직전계약 대비 인상률을 5% 이하로 묶어 임대를 이어 간 집주인에게 거주 요건을 충족한 것으로 봐 주는 세금 혜택이다. 그래서 신청 창구보다 계약서의 기간과 금액이 훨씬 중요하다.

구분	직전계약	상생계약
계약 시점	주택 취득 후 새로 체결	직전계약 이후 체결(2026.12.31.까지)
임대기간	1년 6개월 이상	2년 이상
임대료 조건	기준이 되는 금액	직전 대비 보증금·임대료 증가율 5% 이하
승계 계약	인정되지 않음	해당 없음

요건 수치는 세무 블로그와 언론 등 2차 자료 기준이다. 국가법령정보센터의 현행 시행령과 국세청 안내로 반드시 재확인해야 한다.

직전계약·상생계약 자가진단 체크리스트

요건을 한꺼번에 보면 헷갈린다. 아래 순서대로 하나씩 지워 나가면 놓치는 부분이 줄어든다.

내가 집을 취득한 뒤 임차인과 직접 새로 계약했는지 확인한다. 전 주인이 맺은 계약을 이어받았다면 직전계약으로 인정되지 않는다.
직전계약의 임대기간이 1년 6개월 이상인지 계약서와 실제 거주 기간으로 따져 본다.
상생계약을 2026년 12월 31일 이전에 체결했는지, 혹은 체결할 수 있는지 일정을 본다.
상생계약의 보증금·임대료 증가율이 직전계약 대비 5% 이하인지 계산한다.
상생계약 기간이 2년 이상인지, 그리고 직전계약 종료일과 개시일이 어색하게 겹치지 않는지 확인한다.
양도하는 날 기준으로 1세대 1주택 상태인지 점검한다.

여섯 가지 중 하나라도 어긋나면 특례를 받기 어렵다. 특히 1번과 5번은 계약서만 봐도 바로 드러나는 항목이라, 신고 단계에서 꼼꼼히 점검해 두는 편이 좋다.

계약서는 직전계약과 상생계약을 나란히 놓고 기간·금액을 표로 정리해 두면 신고 때 증빙이 훨씬 수월하다.

전월세 전환 5% 인상률 계산 예시

상생계약은 임대료를 직전보다 5% 넘게 올리면 안 된다. 보증금만 있는 계약이라면 계산이 단순하지만, 보증금 일부를 월세로 바꾸면 한 번 더 따져야 한다.

예: 직전계약 보증금 2억 원 × 5% = 1천만 원, 따라서 상생계약 보증금 한도는 2억 1천만 원이다. 이 예시는 월세가 없는 경우를 가정한 것이며 공식 예시가 아니다.

상황	계산 방식	확인 상태
보증금만 있는 경우	직전 보증금 × 1.05 이하	자료 기준 단순 계산
보증금 일부를 월세로 전환	월세를 정해진 전환율로 보증금으로 환산해 합산 후 5% 이내인지 비교	전환율 공식 확인 필요
일반 임대차의 월세 환산	(전세보증금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12 = 월세	일반 주택임대차 공식

일반 임대차의 법정 전환율 상한은 연 10%와 기준금리+2%p 중 낮은 값이다. 한 자료는 2026년 기준을 4.5%로 적었지만 검증되지 않았다. 상생특례에 어떤 전환율을 쓰는지도 자료마다 달라서, 민간임대주택법 제44조 제4항 기준이라는 Q&A 언급까지 있다.

상생특례의 전환율과 환산 방식은 공식 확인 전까지 단정할 수 없다. 월세가 섞인 계약은 계약 전에 세무사에게 환산 결과를 확인받는 것이 안전하다.

2026년 개정안, 확정 여부부터 확인

2026년 8월 세제개편안은 2026년 12월 31일까지 체결한 상생임대차계약에 특례를 적용한다는 취지로 전해진다. 이는 개정안 단계의 내용이며 확정이라고 볼 근거는 자료에서 확인되지 않았다.

양도 기한을 두는 방안도 거론된다. 2차 자료에 따르면 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나는 경우 2027년 12월 31일까지 양도해야 한다. 2027년 이후 종료분은 계약 종료 후 1년과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 한다는 설명이다. 다만 자료마다 내용이 엇갈린다.

국회 입법의견 게시글은 개편안을 사실상 일몰과 함께 폐지하는 것으로 해석한다.
2026년 8월 임대차 시장 안정방안에 상생임대인 2년 거주요건 면제가 포함됐다는 보도도 있으나 검증되지 않았다.
개정안이 국회를 통과했는지는 공식 공고와 법령 개정 이력에서 확인해야 한다.

결국 올해 안에 상생계약을 맺을 수 있는지가 가장 현실적인 분기점이다. 개정 내용이 어떻게 확정되든, 2026년 12월 31일 체결기한을 넘기지 않는 편이 유리하다.

놓치기 쉬운 실수 사례

요건 자체보다 계약서 작성 과정에서 틀어지는 경우가 많다. 아래는 자료에서 확인된 쟁점을 바탕으로 정리한 실수 유형이다.

실수 유형	왜 문제인가	예방법
임차인 승계 계약을 직전계약으로 착각	취득 후 새로 맺은 계약만 직전계약으로 인정	매매 후 새 계약서를 직접 작성
기간이 겹치게 계약서 작성	직전계약 종료일과 상생계약 개시일이 겹치면 쟁점이 된 사례가 있음	종료일과 개시일을 정확히 맞춤
5% 초과 인상	증가율 5% 이하라는 조건 위반	월세 환산 후 합산해 한도 확인
체결기한 지연	2026.12.31. 이후 체결은 특례 적용이 불투명	12월 이전 계약 일정 확정