전세사기 보증금 최소보장 대상·신청 방법 총정리 (2026)

경매가 끝났는데 손에 쥔 돈이 보증금의 일부에 그친다면 앞으로의 생활이 막막해진다. 전세사기 피해자들이 가장 크게 겪는 어려움이다.

이런 피해자를 위해 보증금의 최소 3분의 1을 보장하는 제도가 2026년 11월 13일부터 시행된다. 국토교통부가 10월 6일 국무회의 의결과 함께 밝혔다.

이 글에서는 누가 대상인지, 얼마를 받는지, 언제 어떻게 신청하는지를 순서대로 풀어 본다. 놓치기 쉬운 조건과 실수하기 쉬운 부분도 함께 짚는다.

바쁘신 분들은 '내가 최소지원금 대상인지, 선지급 대상인지'를 먼저 확인해 보길 바란다.

📌 핵심 요약

최소보장제와 선지급, 무엇이 다른가

이번에 새로 생기는 제도는 두 갈래다. 하나는 최소보장제로, 경매나 공매가 끝난 뒤 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미칠 때 모자란 만큼을 채워 주는 방식이다.

다른 하나는 선지급-후정산이다. 처분이 끝나기를 기다리지 않고 먼저 돈을 받은 뒤, 나중에 회수되는 금액에 맞춰 정산하는 구조이다.

두 제도의 법적 근거는 전세사기피해자법 제25조의9와 제25조의10이다. 신청과 지급, 정산은 모두 LH가 맡는다.

내 상황이 어느 쪽인지 헷갈린다면 먼저 계약 상대가 적법한 임대권한을 가진 사람이었는지부터 따져 보는 것이 순서이다.

출발점은 전세사기피해자 결정문이다. 피해자 결정을 받은 사람이 대상이다. 기존에 결정을 받은 피해자도 소급해 신청할 수 있다는 보도가 나왔다.

회수액을 셀 때는 대항력이나 우선변제권으로 이미 받은 돈은 물론 임차보증금반환채권 변제액, 경매차익, 임대료 지원액까지 합산한다. 이미 받은 돈을 빼놓고 계산하면 실제와 어긋날 수 있다.

본인의 피해주택을 직접 매수한 경우에는 최소지원금을 신청할 수 없다. 또 선지급을 받으면 공공임대주택 지원은 받을 수 없으니 선택 전에 비교해야 한다.

최소지원금은 보증금의 3분의 1에서 이미 회수한 금액을 뺀 부족분이다. 보증금 전액을 돌려주는 제도가 아니라, 최소한의 회복선을 지켜 주는 장치이다.

선지급금은 최소보장금에서 임차보증금반환채권 변제액과 임대료 지원액을 제한 금액으로 정해지고, 이후 정산 과정을 거친다. 지급 상한액은 공식 공고에서 확인해야 한다.

위 표는 정부 발표에 소개된 예시를 정리한 것이다. 실제 지급액은 LH 심사에서 정해진다.

신청 시기는 상황에 따라 다르다. 피해주택 매입을 LH에 요청했다면 경매차익 산정이 끝난 뒤에 최소지원금을 신청한다. 그렇지 않다면 처분 절차가 모두 끝난 뒤에 신청한다.

선지급은 LH의 피해주택 매입이나 처분이 완료되기 전까지 신청해야 하는 제도이다. 신청 기한이 정해져 있는 만큼 본인의 처분 진행 상황을 수시로 확인하며 일정을 관리하는 것이 중요하다.

접수 시작일과 온라인 주소, 방문처, 서식은 아직 확인되지 않았다. 공식 공고에서 확인해야 하며, 문의는 국토부 전세사기 지원 담당 044-201-5234로 할 수 있다.